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住房贷款有哪几种

发布:济房网[www.fc0531.com]  发布时间:2004-8-3
   购房贷款资金的财务安排涉及的内容很广,但最主要的不外乎购房贷款的额度(成数)、期限和利率这三大问题。 在介绍上述三大问题之前,有必要向购房者再次说明目前现行的三种贷款方式:个人住房贷款、个人住房委托贷款和个人住房组合贷款。
  个人住房公积金贷款是由商业银行提供的商业性贷款;个人住房委托贷款是公积金管理中心委托商业银行发放的政策性贷款;个人住房组合贷款是前两者的组合。 住房公积金贷款:对于已参加交纳住房公积金的居民来说,贷款购房时,应该首选住房公 积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质,贷款利率很低,不仅低 于同期商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半),而且要低 于同期商业银行存款利率,也就是说,在住房公积金抵押贷款利率和银行存 款利率之间存在一个利差。同时,住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。
  个人住房商业性贷款:以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用,限定条件 多,所以,未缴存住房公积金的人无缘申贷,但可以申请商业银行个人住房 担保贷款,也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所 需资金额的比例不低于30%,并以此作为购房首期付款,且有贷款银行认可 的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息 并承担连带责任的保证人,那么就可申请使用银行按揭贷款。
  个人住房组合贷款:住房资金管理中心可以发放的贷款,最高限额一般为10-39万元,如果购房款超过这个限额,不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中,贷款金额较大,因而较多被贷款者选用。 个人住房委托贷款(公积金贷款)最划算,个人住房贷款(商业性贷款)利息负担最重,但具体的还款差别有多大,我们不妨再列表进行一下比较。
  比较:假设某购房者夫妇二人欲购买一总价50万元的住房,以自有资金支付首付款30%,即15万元,其余35万元申请15年贷款。夫妇二人月收入为6000元,月公积金缴存比例为20%(企业与个人各负担一半),现公积金总额为4万元。 商业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多,达到了1/3,月还款额多出10%,总额多出近5万元,可不是个小数目。如此看来,自然应该选择个人住房委托贷款,但是不行,这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款,即便他们现有的公积金达4万元,就是按10倍的较低倍率计算他们也可申请40万元的公积金贷款,但因为政策性贷款最高限额只有30万元,因此35万元还是不可以的。因此,这对夫妇只有退而求其次,选择个人住房组合贷款。 那么,他们每月的还款负担承受得了吗?说起来他们每月还款2781.45元,但其中一部分可以由他们还款期每月缴存的公积金抵付,金额最多可以达到总收入的20%,即1200元/月,那么他们需要自行支付的供楼款只有(>2781.45-1200)1581.45元/月,和他们6000元的月收入相比负担是很轻的了。
  不过,如果没有公积金的支持,完全依靠商业贷款,那么每月还款负担还是比较重的,但占总收入50%左右的供楼负担还是可以接受的。建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算,多列出几种选择比较一下再去申请相应的贷款。
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