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贷款买楼选择公积金还是商业贷款?

发布:济房网[www.fc0531.com]  发布时间:2005-4-11
  

  最近,住房公积金贷款又出台了新管理规定,从机构调整上进一步规范住房公积金的管理,加上前段时期银行降息带动的住房公积金降息,住房贷款又一次成为大家关注的话题。新快报相继接到多位读者电话或来信,询问贷款买楼,究竟是选择公积金贷款合算还是选择银行贷款合算?


  有读者问,“因为办理公积金贷款需立即支付各种费用,虽然比商业贷款利率低一个





百分点左右,但综合考虑总支出,公积金贷款是不是亏了?”为了弄清这个问题,新快报记者请教住房公积金管理中心及银行界等有关专家,比较这两种贷款方式的优势。


  担保方式:公积金多一种


  银行商业贷款主要有“质押担保”、“连带责任保证”、“抵押加连带责任保证”三种担保方式,其中较常用的是″抵押加连带责任保证″担保。


  住房公积金贷款有四种担保方式,即“质押担保”、“连带责任保证”、“抵押加连带责任保证”、“抵押加购房综合险”。常用的是后两种,即“抵押加购房综合险”和“抵押加连带责任保证”。


  抵押加购房综合险是公积金贷款比商业贷款可以多采用的一种担保方式,为购房者提供了多一种选择,也为那些找不到保证单位的借款人提供了一条贷款渠道。


  通常,商业贷款准许借款人贷款购房的项目,都是与银行签了协议的项目,开发商须为在银行贷款购房的人提供担保。而公积金贷款则没有与开发商签订协议,即用公积金贷款买房,开发商可提供保证,也可不提供。开发商不提供保证的,借款人可以找自己单位或其他单位为自己的贷款做保证,如果找不到担保单位的借款就需要购买综合保险。


  如借款人购买太平洋保险公司的房屋财产险和寿险后,保险公司收取保险费即承担相应的保险责任,保险的费率是根据出险的概率精算出来的。虽然保险费使贷款总的支付费用比单位保证方式多,但相应减少了借款人将来的偿付风险,比如,借款人失业、死亡、残疾,保险公司经审查确认后替借款人偿付剩余的贷款本息,而且保险公司不再向借款人或借款人的继承人继续追偿代为偿还的贷款,也不会因此而处分房屋。当然,如借款人重新就业后仍需偿还贷款。


  而在单位保证的担保方式下,一旦借款人不能偿还贷款,保证单位将为借款人清偿贷款,但保证单位相应获得了对借款人的追索权,即借款人有责任向保证单位偿还保证单位代借款人偿还的贷款,如果借款人无力偿还,保证单位可以按照法定手续处理借款人所购住房。所以购买综合保险后,当将来出现保险责任内的偿付风险时,可以在不降低借款人或借款人的继承人的收入和生活水平的基础上清偿债务。很多国家即使在抵押能够成立(即国内我们所说的抵押登记完毕)的情况下也为贷款进行保险来分散借款人本人的风险。


  同用“抵押加连带责任保证”,公积金有着数。


  有关专家表示,作为一种担保委托贷款,住房公积金贷款办理过程中发生的费用与所采用的担保方式有直接关系,用不同的担保方式,其费用也各不相同。因此,公积金与商业贷款的各自优势要视具体情况而定。


  当同样采用“抵押加连带责任保证”担保时,仅从费用多少考虑,公积金较有优势。如按借款人年龄40岁,房屋总价60万元,10年期30万元贷款来计算,住房公积金贷款本息及费用总和比银行商业贷款少17219.2元。可见,公积金贷款的优势较为明显。


  费用:公积金多了评估费,少了律师费


  具体应缴费用方面,当前提得最多的是住房公积金贷款的评估费问题。因为住房公积金贷款的评估是针对个人的,每个人做住房公积金贷款时都需要到评估事务所做评估,必在需支出这笔费用。而银行商业贷款的评估是从开发商项目入手的,直接针对项目,评估合格后与开发商签订协议,个人办理贷款时无需再评估也就不用再发生费用。目前,有关方面已在考虑是否可以参照银行对一些大的项目进行统一评估,以减少个人以公积金贷款购买已评估项目时的费用。


  另外,公积金贷款与商业贷款两者调查方式不同,因此比商贷少了一个律师费。住房公积金贷款是住房资金管理中心委托银行进行调查,住房资金管理中心向银行支付手续费,不需贷款人交费。而银行办理商业贷款时委托律师事务所进行借款人资信调查,律师收取借款人千分之四的律师费。


  保险:公积金“购房综合险”可退保费,财产险非必买


  如购房人用住房抵押进行公积金贷款,需到房管部门办理抵押登记手续。借款人在办理完该手续后,按照规定保险公司将扣除一定手续费后退还借款人剩余期限的寿险保险费。举例来说,借款人按照规定购买5年的保险,当他在第二年抵押登记办下来后,保险公司将扣除一定手续费后将剩余3年的保险费退还借款人。抵押登记一般要交纳登记费,但费用不高,一般每建筑平方米在0.3元左右,假如借款人购买200平方米的住房,他的抵押登记费用将是60元。抵押登记手续做完后,借款人实际上仅采用住房抵押担保,所以在借款人采用“抵押加购房综合险”担保方式下,最终的总费用是多少还要看借款人抵押登记情况,假如借款人借款10年,5年后仍未办理完毕抵押登记手续,借款人则还需交纳剩余5年的保险费。也就是说,交保险费的多少,还要看借款人办理抵押登记的快慢。目前情况是,抵押登记手续在房管局办理,但各区县房地局办理的手续快慢不尽相同。


  另外,个人住房委托贷款政策已做出调整,用公积金贷款时房屋财产保险由抵押人自愿购买。

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