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贷款不成无力购房下家应当如何处理?

发布:济房网[www.fc0531.com]  发布时间:2005-5-31
    

  近来宏观调控的一连串政策出台给房地产交易带来了较大的变化,特别是“转按揭停办”、“按揭严控”对交易影响更大。


  其中无法办理转按揭、下家贷款不成或贷款不足(以下统称“贷款问题”)而导致合同无法履行的问题最为突出。由于购房下家对银行的依赖,因而在贷款出现问题后,往往没有能力再购房屋。其后果是,上家认为下家逾期付款而要求根据合同约定索赔巨额违约金。出现该类贷款问题下家要不要赔?应该赔定金还是违约金?赔多少违约金?笔者对这些热点问题提出自己的看法如下:



  一、适用定金还是适用违约金


  下家出现了贷款问题后,会向上家提出解除合同。这时会出现两种情况,一种是双方合同仅约定了定金罚则,另一种则是合同既约定了定金又约定了违约金。对大部分下家来说,希望以定金为代价来解除合同,而大部分上家往往是选用违约金,因为其数额较大。笔者认为对第一种情况,由于双方都约定了定金而没有约定违约金,下家可以以定金为代价解除合同。而对于第二种情况,根据我国合同法第一百一十六条规定:“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”根据这个一规定,显然到底适用定金还是适用违约金的权利在守约方。


  二、转按揭停办造成无法履约,下家是否属于违约


  这个问题比较复杂,转按揭在各种买卖合同中的约定千差万别,因此法律后果截然不同。概括而言,由于转按揭并不是一种付款条件,而是原来双方赖以交易的一个交易前提,因此转按揭的停办,一般是属于不可归责于双方的原因导致履行不能,其责任不在下家,下家不存在违约更没有义务垫资,如果双方协商不能,下家有权解除合同。


  三、贷款成数不足导致无法履约,下家是否属于违约


  这个问题非常普遍,是否违约要看合同的具体约定。这里往往有两种情况,第一种是由于双方在合同中仅约定部分房款要用贷款来支付的,比如在100万元的房屋买卖中约定首期款30万元,其余70万元通过贷款解决。这时由于贷款政策变化导致贷款成数下降,比如银行只愿意贷50万元。对于这种情况,笔者认为合同双方均约定一部分贷款由银行支付,下家也是以贷款为前提付款购房,如果贷款成数不足,事实上下家也没有了继续履约的能力,也就无法实现下家的合同目的。因此笔者认为参照最高人民法院的商品房买卖解释的有关精神,下家可以解除合同。


  第二种情形是:双方在合同中约定了贷款成数不足,不足部分下家应该在多少天内予以补足的条款。这一条款将原来贷款不足的法律风险转由下家承担,对下家是不利的。但笔者认为这种贷款“不足部分补足”,由于纯粹是系列调控政策出台所造成,这种情况无法预料,下家可以与上家协商变更相应的付款期限。


  四、违约金应该付多少


  目前二手房解除合同违约金一般在20% ~40%之间,以一套150万元的房屋计算,下家可能支付30万~60万元的违约金,因此对因贷款不能的下家,上家无一例外地提出高额索赔。但笔者认为根据我国合同法的规定,由于违约金主要是用于补偿损失的,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此笔者认为上家索赔巨额违约金应当对其损失予以举证,否则巨额索赔便是有失公平,应当作适当调整。


  对于下家因贷款问题而无法履行的情况,法院、仲裁机构会根据签订时间是否属于系列调控政策出台之前,是否属于不可归责于双方的原因作区别对待。而房产交易的当事人应当及时咨询专业人士,作出细化的约定以防患于未然。


  上海君悦律师事务所 杜鸿亮律师

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