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央产房上市配套政策出台

发布:济房网[www.fc0531.com]  发布时间:2003-10-17
  
   月底办完产权证 尽快完善住房档案

  10月8日,“央产房”在各方的观望下正式上市了。虽然相关人士预测,近期“央产房”不会给二手房市场带来巨大冲击,更不会出现井喷现象。但是长远看来,央产房上市将对北京的住房市场带来多种影响。为加快央产房的上市,日前,国管局等主管部门刚刚下发了两个“硬性”的相关配套文件,督促各部委加快给职工建立档案,加快给职工办理房产证,这两项硬性任务不完成,将直接影响央产房的上市和交易进度。据悉,北京市国土房管局也组织了城八区和远郊13区县相关人员开会,要求协助中央国家机关事务管理局做好央产房上市的各项工作,办好房产证。就一些大家关心的问题,记者也采访了中央国家机关住房制度改革办公室的副主任赵青山。

  ■加速办理产权证加速建住房档案

  记者了解到,国务院机关事务管理局近日发布了两个“硬性”政策,从房产证和住房档案两个方面解决上市遇到的主要瓶颈问题。

  根据国管局近日发布的通知,在本月底前,在京中央和国家机关各部门各单位要完成房屋所有证的办理和发放工作,以打开央产房上市遇到的第一个瓶颈———房产证,因为房屋所有权证是已购公房上市出售的必备要件。

  对本月底前没有办理房屋所有权证的情况,国务院机关事务管理局做了一些“硬性”规定:由于本部门、本单位工作安排等原因,在规定时间内没有按时办理并发放产权证的,要向购房职工说明具体原因,并做好解释工作。对于不顾群众利益,不按政策办事,故意拖延办理房产证的,要进行通报批评。

  和北京市属已购公房上市完全放开不同,决定在京中央机关单位职工手里的央产房能否上市有一个“出口”控制,即职工住房档案,只有建立了住房档案并且在档案中标明可以出售的央产房才可以拿到市场上来进行交易,也因此,国务院机关事务管理局和中央直属机关事务管理局近日共同发布了通知,从10月8日和央产房上市同一天起,中央在京单位职工要尽快建立职工住房档案。据了解,这个职工住房档案,是指以文字、声像、图表、软盘及其他媒体介质为载体记录的职工住房信息。职工住房包括:职工及其配偶在本市或异地承租或购买的公有住房、经济适用住房、商品房、安居房(康居房)、集资房,以及继承或赠予的其他私有住房。

  ■央产房上市需要过渡期


    记者:“央产房”上市,为什么政府部门保持了低调的做法?

  赵青山:央产房低调上市,主要是基于我们对市场预测所持的谨慎态度。因此交易办公室只选择了三家资信较好的中介机构定点代理央产房的上市交易工作。而交易大厅目前也只是处于试运行阶段,如果市场交易量以后逐渐上升,我们也会考虑增加中介机构的数量,以免中介应接不暇影响工作效率。

  记者:之前媒体对“央产房”上市交易的数量有过很多预测,而且出现了不同的数字。您对此怎么看?到底有多少“央产房”可以上市交易?

  赵青山:不要纠缠到底有多少套“央产房”可以交易,有多少套可以带动市场,因为这不是我们官员能预测的,只有等市场来检验这个数字。虽然有说上限是80万套,下限是40至60万套,但这都是根据北京市的公房数字反推的,具体很难说清楚。

  记者:那当前“央产房”上市遇到的最核心的问题在哪里?

  赵青山:核心问题还是单位住房建档问题。因为如果档案核对处查不到职工的住房档案,那房子上市就卡在那里了。现在主管部门在加强督促,而“央产房”业主自己也要加快催促所在单位尽快完善自己的住房档案建立工作。

  记者:央产房上市将会对北京二手房市场带来什么影响?

  赵青山:肯定有一定的促进作用,一批央产房进入到市场,对市场的房源是个很好的补充,跟进的房子多了,按市场规律,价格就会有个调整,应该下降,从而形成一个合理的差价,这是利于百姓的。但是要想北京的二手房市场也像上海那样市场化还需要一段时间的。近期内央产房对北京二手房也不会有太大影响,主要是各部门的产权证发放问题、住房档案的建立问题、超标面积的处理问题,以及不可上市的安全房、保密房等一系列问题都有待规范,这些因素对央产房市场化速度有一定影响。

  记者:您对“央产房”的交易前景怎么看?

  赵青山:我个人是很看好这个市场的。“央产房”虽然上市交易比北京市晚,但是职工有着迫切改善住房的愿望。我们就给职工住房调整、置换开设了这么一个市场通道。现在各部门正在加快步伐为职工创造一个更好的交易条件和交易可能。经过一个小的过渡期后,可能央产房就逐步会火起来了。(徐曼 敖虹)

  买卖一套“央产房”要交多少费用


  买卖一套“央产房”要交多少费用


  在央产房交易中,买卖双方要交付多少税费呢?如果选择中介公司,那么,买卖双方要付给中介公司多少中介费用呢?


  现在我们再以这套46万元的央产房来算一算买卖双方在交易过程中承担的费用以及委托中介公司办理所要承担的中介费用。

  买方:契税460000×1.5%=6900元

  印花税460000×0.5‰=230元

  土地出让金:1560×1%×87.93=1372元;测绘费:30元;印花贴税5元

  卖方:印花税460000×0.5‰=230元

  代理费:(按照链家·宝业的标准)

  1.经纪服务费:买卖双方各支付成交价的1%

  460000×(1%+1%)=9200元

  2.权证代办服务费:买卖双方各支付2000元

  2000×2=4000元

  3.按揭贷款服务费:贷款客户支付3000元

  总共中介收取的代理费是9200+4000+3000=16200元

  在这笔代理费里,我们又可以算出卖方要承担的费用是460000×1%+2000=6600元

  买方承担的费用是460000×1%+2000+3000=9600元

  当然,如果业主不选择中介代理,那就可以省掉这部分数额不算太小的代理费,但是可能中间一些办理过程会由于自己相关方面知识缺乏受到一定影响,这就需要业主自己做个选择和取舍。

  央产房超标处理五问

  中央在京单位已购公有住房上市出售政策出台以来,二手房市场显现空前热闹景象。40多万套央产房可以上市流通,对二手房源一直紧缺的状况会有较大好转,但央产房超标问题在目前来看是央产房业主较为关心的。

  为此,记者就央产房超标如何处理,采访了“央产房”选择的定点代理服务机构———链家·宝业,以供央产房业主参考。

  问:在京中央和国家机关职工住房面积标准是多少?

  答:在京中央国家机关职工住房面积标准为:

  公务员:科级以下60平方米;正副科级70平方米;副处级80平方米;正处级90平方米;副司(局)级105平方米;正司(局)级120平方米。


  机关工勤人员:技术工人中的初、中级工和25年以下工龄的普遍工人60平方米;技术工人中的高级工、技师和25年(含25年)以上工龄的普通工人70平方米;技术工人中的高级技师80平方米。

  问:超标处理准则是什么?

  答:职工购买现住房超标的,能分割退回要分割退回;不能分割退回的,可上浮一个职级(正司级上浮20平方米)。

  问:上浮后如何算房价?

  答:上浮部分面积(即与高一级标准面积之间的差),按当年房改成本价购买,只享受住房折旧优惠,不享受与人有关的其他优惠。

  计算公式为:面积上浮部分房价=成本价×(1-住房折旧率×竣工年限)×上浮面积

  问:超过上浮面积房价如何算?

  答:超过上浮面积部分房价以当地经济适用房房价为基准,使用年限较短的新房所处地区房价高于经济适用房的,以经济适用房房价计量,如北京为每平方米4000元;低于经济适用房标准的,以实际价格计算。使用年限较长的旧房房价,在第6年以后,每年折旧每平方米50元。面积超出部分房价=4000(或实际房价)×超标面积。

  问:租房超标如何处理?

  答:职工承租住房超标,能分割退回的分割退回;不能退回的超过控制面积的部分,暂按届时公有住房租金标准的两倍计租,逐步提高到市场租金。(徐曼 敖虹)


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