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规范发展服务创新--任重道远中介路

发布:济房网[www.fc0531.com]  发布时间:2004-5-1
  
 国务院(2003)18号文件指出:“要健全房地产中介服务市场规则,严格执行房地产经纪人、房地产估价师执(职)业资格制度,为居民提供准确的信息和便捷的服务。”这是房地产中介行业面临的重要任务。
  一个亟待解决的顽症
  房地产中介服务市场,是整个房地产市场的重要组成部分,随着我国城市居民二手房交易的日益增多,这个市场的作用越来越重要。2003年,深圳三级市场全年交易总面积约450万平方米,同比增长45.7%。其中二手住宅交易面积约为380万平方米,同比增长11.6%。一二手住宅成交量比例进一步缩小。近年广州二手楼交易量以年均30%左右的速度递增,去年已经占全市居民交易总量的40%,据统计,广州市房屋租赁的90%以上和交易的80%都是通过中介完成的。
  然而,房地产中介服务市场的发育成熟度与快速增长的二手房交易量不相适应,市场管理不规范,法制不健全,无序竞争、恶意误导、商业欺诈行为严重影响了住房消费环境。
  据中原物业提供的一份二手置业手册披露,一些不良中介公司常用的骗人手段是:编造虚假信息,刊登虚假广告;与买方和卖方单方签署合同,在成交过程中,买卖双方见不了面,业主根本不知道自己房子的最后成交价,任由中介公司赚取差价;不负责任,轻易许诺。例如有的中介应承60岁的买家也可以办理按揭贷款等;经纪人做“私单”,业主、买家双双受骗等。
  相比较而言,消费者协会对住房消费环境的重视程度比房地产业内要高一些。近几年的“3.15”前后都要公布消费者投诉的行业排行榜,房地产行业总是排在第一二名的位置。去年上半年,海口市消协就受理了上千套商品房方面的纠纷。今年3·15期间,山东省消协受理房地产投诉占30%多,高居首位。广东南海消委会反映,今年接到的房地产投诉中,房屋质量投诉仍然居高不下,面积纠纷一波未平一波又起,广告误导引起的问题非常突出。在广州一些很著名的、得过许多“明星楼盘”称号的小区,原来的绿地建起了高楼,大门入口处的喷泉、花园盖起了新的商品房,原来向业主承诺的小区规划成了一纸空文。此外小区保安打业主,业主集体上访投诉发展商和物业公司的现象,近年来时有发生。“诚信缺失”、“诚信危机”,使房地产业成了“这是最好的时期,也是最坏的时期;这是信任的年代,也是怀疑的年代;这是希望的春天,也是失望的冬天”。
  在大浪淘沙中发展
  几年来,在房地产业发展比较快的地区,中介行业经历了从沿街摆摊,多、杂、小、乱到群雄蜂起,无序竞争再到品牌带动、规范发展这样三个阶段。以广州为例,据当地主管部门分析,近几年房地产中介行业的发展整体呈现出规模经营、管理科学、塑造品牌的发展趋势:一手代理市场缩小,中介业务的焦点转向二手房地产代理;大公司纷纷加快拓展步伐,收购、兼并等二手房市场“圈地运动”兴起;实力型中介公司越来越注重塑造品牌形象;信息技术广泛应用;经营理念逐渐与国际接轨。
  为了培育成熟的二手房中介市场,一些有远见的二手房中介公司开始重视诚信问题,有的还自愿组织起来建立诚信联盟,发布诚信公约或者宣言,以此赢得社会的信任。今年“3.15”期间,不仅消费者协会,广州、深圳、佛山等地龙头房地产中介公司老总也围绕“诚信营销,维护中介行业形象”、“中介行业如何进行创新,更好为消费者服务”等议题进行了深入探讨。有业内人士指出,房子是一种高价消费品,交易手续十分繁琐,所以客户更为注重的是房地产中介的服务。比拼谁的服务好才是中介公司竞争的根本,中介行业要聆听客户的声音,了解客户的具体要求,从客户的角度着想,全力提高客户对中介公司的满意度。
  在激烈的市场竞争中,一些靠不正当手段维持生存的中介公司开始被淘汰了,去年年审,广州就有90多家中介公司被淘汰出局,上海的中介公司也开始重新“洗牌”。
  加大规范管理力度
  2001年7月23日,建设部公布了经过修改后的《城市房地产中介服务管理规定》,对房地产中介服务管理、中介服务人员资格管理、中介服务机构管理、中介业务管理、房地产中介服务合同内容、违规处罚等都做出了明确规定。建设部部长汪光焘曾在“全国整顿和规范房地产市场秩序电视电话会议”上说,整顿和规范房地产市场秩序要着重查处六类违法违规行为:一是查处开发建设中的违法违规行为;二是查处商品房销售面积“短斤缺两”行为;三是查处房地产中介活动中的违法违规行为;四是查处虚假和不规范广告行为;五是查处合同订立和履行中的违法违规行为;六是查处物业管理中的违法违规行为。其中的二、三、四、五条都与中介行业有关。汪光焘强调,整顿和规范房地产市场秩序重点应放在对各种违法违规行为的查处上。不仅要严肃查处开发、建设、经营和物业管理单位的违法违规行为,而且要查处管理部门和管理人员管理不到位、监管不力以及失察、失职和渎职行为。
  我国房产中介行业目前存在的主要问题是:
  1、缺乏专业的人才,影响产业的提升。房地产中介服务具有综合性、广泛性的特点,从事房地产中介服务工作需要精通房地产业务和房地产法律等方面知识,世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门规定,美国对交易经纪人的管理很严格,也很规范,评估行业也一律按国际惯例运转。而我国的中介服务业刚刚兴起,良莠不齐,目前的服务水平与国际大环境的要求相去甚远。
  2、缺乏消费者的普遍认同。长久以来,在人们的意识中,中介行业地位较低,甚至成了“不诚信、不规范”的代名词。一些从业人员缺乏应有的职业道德,利用各种手段欺诈消费者,严重影响了中介机构的形象。
  3、目前提供的服务还很不全面。客户在房地产交易中需要包括政策咨询、法律帮助、价格评估、合同签订、抵押贷款、装饰装修等多方面的服务,而许多中介机构都不能全部满足客户的需求。
  4、行业管理不够规范,对违规违法行为的监督、查处不够,房地产经纪人、估价师等从业人员资格认证制度和培训机构都不够健全。
  为规范中介服务等房地产市场行为,广州市国土房管局加强市场巡查队伍建设,建立了《广州市房地产市场监管制度》,对市场巡查的内容、程序等作了详细规定,逐步把市场巡查纳入法制化轨道。广州市还规定,从今年开始,房屋拆迁人不能单方委托评估机构进场评估;如出现恶意串通、损害拆迁当事人合法权益的,将依法追究相关人员的法律责任。
  深圳市房地产业协会发布《二手楼交易公告》,对房地产中介市场提出5条注意事项:一要注意中介公司是否具有“房地产经纪、代理业务”的营业范围,从业人员是否具有从业资格,可通过登录房地产信息网查询;二要注意房地产中介公司营业执照是否通过年审;三要注意房屋是否有可合法转让的权属证明;四要注意佣金收费是否合法,明确支付房款的金额、时间、方式及各项应缴税费;五要注意房地产合同的条款是否合理等。
  21世纪是信息经济时代,房地产中介本质上是一种经营信息的商业行为,正逢一个蓬勃发展的大好时机,市场前景十分广阔。目前,国外的房地产中介机构已经看好中国这一潜在的市场,以美国21世纪不动产为代表的房地产中介机构正在大力扩张,计划利用5年时间,在中国30个区域发展2000家特许加盟店,1.4万名经纪人。面对机会与挑战共存的市场,香港的中原、经纬、美联,澳门的大地行,台湾的志联行等都在调整策略,加大经营力度。而国内从小起步的房地产中介企业如何进行资产重组和资源的合理配置,建立自身的竞争优势求得生存和发展的机会,将是房地产中介市场发展的关键一步。进一步规范市场,建立法制监督机制更是各级政府及其行业协会面临的重要课题。
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