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租赁权与抵押权发生冲突

发布:济房网[www.fc0531.com]  发布时间:2004-9-24
  
租赁权与抵押权发生了冲突,根据“买卖不破租赁”原则,承租人的承租权应首先受到保护。
  杨某最近为租房子的事情而烦恼。他当初与A公司签订了为期五年的租赁合同,到现在已经履行了两年。前不久,杨某忽然接到A公司的通知,告知他租赁合同要解除,并要求他立即搬出。原因是,该公司在一年前因欠B公司一大笔债务,故将该房地产抵押给了B公司。现因债务到期无力偿还,所以双方商定以7000 元/平方米价格转让给B公司抵债。杨某顿然感觉租房实在无保障。
  租赁权与抵押权发生冲突,哪个权力更优先?抵押权和租赁权在性质上是相容的,抵押权所追求的是抵押物的交换价值,并且不要求移转抵押物的占有,而租赁权是追求标的物的使用价值,同时又移转占有。两种权利之间的关系,有以下两种情形:一是抵押权的设立先于租赁权。我国《担保法解释》第66条如此规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失应承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”
  二是租赁权的设立先于抵押权。当租赁合同先成立时,其后出租人又以该出租物设定抵押时,该租赁关系继续有效。这样,在该房产买卖时,买受人B公司所取得的标的物所有权是不得对抗租赁权的。从本质上讲,该抵押权并无优先于所有权的效力,这样以前已存在的租赁权也可以对抗后设立的抵押权而继续有效存在。对此,我国《担保法》第48条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。”《担保法解释》第65条明确规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。
  我国法律规定对于租赁在先的承租人,在同等条件下对抵押物享有无瑕疵的优先购买权。因此,A公司与B公司在协商以抵押物折价时,若没有征得杨某的书面承诺放弃优先购买权,A公司是无权将该抵押物以折价或者变卖方式处分的。

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