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租赁期房东违约房客可继续租住

发布:济房网[www.fc0531.com]  发布时间:2004-9-24
  
问:我是一名房客,与房东签了三年租约。租期从2004 年2月18日到2007 年2月17日。至今,我已经支付给房东九个月房租。6月底,房东突然告知房租较低,要求我一个月后搬出,以便其日后卖房,并答应将多余的房租退还我。在这段间内,不少中介公司还带人来看房子。
  请问,我与房东签署的租赁合同转移到下一个新房东后,同样具有法律效应吗?房东要卖房子,我是否必须搬出去?这份租赁合同对我到底有无保护作用?同时,这份租赁合同中明确一条:合同经双方代表签定或盖章即生效,合同生效后,双方均须严格履行,一方违约,另一方有权要求对方履约并追究违约责任。
  对此,我是否可以要求追索违约金?
  读者王小姐答:依法成立的合同对当事人具有法律约束力。在这份租赁合同中,出租方应严格按约履行,否则应承担相应违约责任。根据您来信所说,签的合同中只有一条写着:“合同经双方代表签定或盖章即生效,合同生效后,双方均须严格履行,一方违约,另一方有权要求对方履约并追究违约责任。”这是双方关于违约责任的规定,但是没有约定明确的违约金数额或计算标准。因此,如果发生出租方违约,受损方只能要求其赔偿因违约而造成的实际损失。如果合同中对违约金数额或计算标准有明确的约定,受损方在追究对方违约责任时更加有利。
  如果出租方有意毁约,房客最有利保护自身合法权益的方式是要求继续履行合同,或与出租方协商解除合同并明确赔偿的标准。在这里提醒你,以后签租赁合同时应在合同中详尽地约定双方的权利和义务,以及违约金的数额或计算标准。
  如果该租赁合同已在房屋所在地的房地产交易中心登记备案,承租方在同等条件下可以主张对该房的优先购买权。如果放弃优先购买权,与原房东签订的租赁合同对新房东继续有效。

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