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包销合同的风险有多大

发布:济房网[www.fc0531.com]  发布时间:2005-8-31
  

基本案情


袁某与一家房地产公司于2004年10月签订一份《认购合同协议书》,约定由袁某认购20套商品现房,位置、建筑面积、单价均有明确约定,预交定金20万元。袁某有权向市场出售,价格可自定;每套超出售价的金额,由房地产公司在收到购买方交纳房款的当日返还袁某。销售截止日期为2005年春节之前,若在规定日期内未售完,则定金不予退还。


合同签订后,袁某交付认购定金20万元。截至2005年春节前,袁某已售出10套房屋,房地产公司也收到全部房款,比协议约定的价格高出69万余元,但是房产公司拒绝返还差价。袁某随即上诉至法院,要求房地产公司支付69万余元和双倍返还定金20万元。房地产公司认为,袁某只是在其中帮忙促销并未取得房屋的所有权,这份认购合作协议实质上是一份居间协议。


法院判决


居间合同与包销合同有很明显的区别,即居间人只是处于中间人地位,但包销人必须按约定的包销价格购买所包销的房屋。本案属典型的商品房包销合同纠纷,袁某与房地产公司签订的《认购合同协议书》系双方真实意思表示,内容合法,属有效合同。


本案中,双方签订的认购合同协议书完全符合商品房包销合同的法律特征。特殊的是,根据双方约定,对包销期满后,即截至2005年春节,未卖出的房屋,袁某不需要尽购买义务,也无权要求返还已交付的定金。故房地产公司应支付69万余元差价,但可不退还20万元定金。


律师点评


一般而言,商品房包销合同具备几个特征:合同标的物是商品房;合同期内,包销人享有独家销售权,有权自定价格,并享有差价带来的利润和承担差价造成的亏损;除合同另有约定外,对包销期满后未售出的商品房,包销人应按事先约定的价格予以购买。


(浙江援手律师事务所朱民强主任,法律咨询请拨打0571-87298765、87292345)


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