基本案情
袁某与一家房地产公司于2004年10月签订一份《认购合同协议书》，约定由袁某认购20套商品现房，位置、建筑面积、单价均有明确约定，预交定金20万元。袁某有权向市场出售，价格可自定；每套超出售价的金额，由房地产公司在收到购买方交纳房款的当日返还袁某。销售截止日期为2005年春节之前，若在规定日期内未售完，则定金不予退还。
合同签订后，袁某交付认购定金20万元。截至2005年春节前，袁某已售出10套房屋，房地产公司也收到全部房款，比协议约定的价格高出69万余元，但是房产公司拒绝返还差价。袁某随即上诉至法院，要求房地产公司支付69万余元和双倍返还定金20万元。房地产公司认为，袁某只是在其中帮忙促销并未取得房屋的所有权，这份认购合作协议实质上是一份居间协议。
法院判决
居间合同与包销合同有很明显的区别，即居间人只是处于中间人地位，但包销人必须按约定的包销价格购买所包销的房屋。本案属典型的商品房包销合同纠纷，袁某与房地产公司签订的《认购合同协议书》系双方真实意思表示，内容合法，属有效合同。
本案中，双方签订的认购合同协议书完全符合商品房包销合同的法律特征。特殊的是，根据双方约定，对包销期满后，即截至2005年春节，未卖出的房屋，袁某不需要尽购买义务，也无权要求返还已交付的定金。故房地产公司应支付69万余元差价，但可不退还20万元定金。
律师点评
一般而言，商品房包销合同具备几个特征：合同标的物是商品房；合同期内，包销人享有独家销售权，有权自定价格，并享有差价带来的利润和承担差价造成的亏损；除合同另有约定外，对包销期满后未售出的商品房，包销人应按事先约定的价格予以购买。
(浙江援手律师事务所朱民强主任，法律咨询请拨打0571-87298765、87292345)
