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济南二手房交易提防“避税”四陷阱

发布:济房网[www.fc0531.com]  发布时间:2007-1-8
       “国六条”细则规定,购买不足5年的商品房转手买卖需要全额缴纳营业税,该规定在实施后,有关二手房交易如何避税的问题升温。但是,业内专家提醒买卖双方,“避税”陷阱还是要提防,不可因小失大。 

    手段一:双方约定 

    这种“避税”手段是指买卖双方商量好房屋价格后,房主先将房产证交付买主,买主付清绝大部分房款后,房主交钥匙让买主住进房子。双方约定,等房子满了5年再去办理过户手续,以此规避税费。 
    
    陷阱:从法律的角度看,此方法风险很大,因为房产证还是原房主的,房主就可能通过挂失来注销原房产证,办理新证后,一房两卖,或者因欠债被法院查封等,都可能造成纠纷。 

    手段二:降低总价 

    这种避税法是指在售房合同中,买卖双方协商后将房价填低些,这样缴税的税基就小,纳税额也会减少。 

    陷阱:二手房交易中,这种方式对买房人再次交易不利。高价买卖低价报税属于虚假交易,虽然买卖双方都可以从中占点小便宜,但一旦买房人再次将房子转让时,将面临着两个问题:一是由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低;二是由于买入价低,再次卖出和买入价之间的差额就会比较大,再次缴税时也会相应多缴。另一方面,买方如果动起歪脑筋,坚持以合同价为据,剩下的差价不予给付,也会产生纠纷。即使能通过诉讼途径要回尾款,也很麻烦。 

    手段三:公证避税 

    公证避税,是买卖双方先通过合同或公证的形式进行买卖,但先不到房地产交易中心办理交易登记,待房产所有权满5年后,再办理过户手续,仅花少量的公证费,就可避免缴纳营业税和相关城市建设税及教育附加费。 

    陷阱:这种方法表面上看是合理避税,通过公证似乎也有了法律保护,但由于要等若干年后再正式过户,其间买卖双方产生纠纷的可能性极大。只公证不过户对买房人来说存在很大风险,因为在我国的房地产法律、法规中,买卖双方一旦发生纠纷,房产证是房屋所有权的第一证据,而购房合同属于次要证据。此间房产证仍属卖方,买主可能吃大亏。一旦卖房人将房屋抵押或者转售,买方人的利益将无法保证。 

    手段四:赠与避税  

    赠与避税,是指双方在私下进行买卖交易后,不到房地产交易中心办理过户手续,而是以赠与的方式变相交易。 

    陷阱:这种方式实际上是钻了法律空子,也给消费者带来了一定的风险。买卖双方签订的赠与协议虽然具有一定法律效力,但由于该交易实际上是二手房买卖,一旦双方发生了利益纠纷,法院将无从判决,最后给消费者带来损失。如果卖主将房子抵押出去,同时又将房子以赠与的形式卖出,这样买主的利益就会受到严重侵害,即使这种纠纷闹到了法院,法院也很难判定裁决。

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