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成交回暖 二手房市场改善性需求增加

发布:济房网[www.fc0531.com]  发布时间:2012-7-13 11:59:57
  

刚刚过去的6月份,济南二手房市场再次呈现了“量价齐涨”的态势,成交量达到近半年来的峰值,其中大户型的销售也有了很大的提升。采访中记者了解到,继刚需购房者之后,首次改善型购房者也由长期的观望开始转入主动寻求置换改善阶段。业内专家表示,随着刚性需求的集中释放,改善型需求下半年或将再次升温。

  市场需求重现


  继“红五月”之后,6月的二手房市场延续了红火的态势。统计数据显示,6月二手房成交1722套,环比上涨了4.11%,同比上涨8.23%,涨幅明显,其中二手房住宅成交1482套,非住宅成交240套,住宅成交套数环比下跌了0.40%;非住宅成交套数则呈现大幅上涨,涨幅为44.58%。同时,二手房成交面积也大幅增长,总计为14.22万平方米,环比上涨13.40%。业内人士表示,随着刚性需求的集中入市,改善性置业者也开始试探性地进入市场,需求逐步释放。


  采访中记者了解到,自2010年年初以来,限购、限贷力度不断加大,买卖成本大幅提高,使得改善性购房者顾虑重重,在随后很长一段时间里,陷入了深深的观望态势之中。分析年初以来的成交数据看,仅90平方米以下的户型因受学区房交易和婚房需求影响占据了较大比例的成交,其余均为个别交易行为。


  然而,近两个月,随着整个楼市止跌势态渐现,整体交易量出现了回升,市场开始转暖,之前被调控政策压抑许久的改善性需求也开始逐渐释放,90平方米以上的户型成交量有所回升。分析人士指出,实际上改善型需求一直真实存在,并未因为受到政策的影响而消失。未来随着市场预期的陆续扭转,改善性需求还将陆续入市,或将成为助推行情回升的新增长点。


  大户型房源受关注


  近日,某网站的一则调查显示,有3/4的人对自己目前的房子不满意,而有近4成的人在10年内换过房子。由此可以看出,有着改善住房条件需求的人群还是相当庞大的。


  陈女士结婚多年,与丈夫育有一子,一家三口住在市区山大路附近一套80多平方米的房子里。由于平时工作繁忙,孩子需要母亲来帮忙照看,所以房子显得有些拥挤。而随着儿子的成长,他也需要独自的空间,这样一来,居住问题就越发突出了。陈女士说,原本前年就准备换套房子,但因为调控市场形势不稳定,房价也有下跌迹象,怕买了就赔所以没敢出手。但一直以来,陈女士都密切关注着市场变化,最近她觉得楼市有点回暖了,于是便不再犹豫,通过中介在二环南路买下了一套120多平方米的房子。


  常年在济南做生意的黄女士也是改善性购房者大军中的一员,近半年的时间里,她一直在看房子,直到上个月才最终选择了一套旅游路上的花园洋房。所谓花园洋房,其实是开发商提出的新概念,目前来看,也是市场上卖得较好的大户型。其特点是小区的整体环境与别墅类似,都是多层房子,有很好的绿化和生态环境,户型上一般都是赠送露台和花园,其中一层的房子还赠送地下室,顶层房子送阁楼,面积在140平方米以上。黄女士告诉记者,之前买过几套房子,都是用来投资的高层住宅。随着年龄的增长,对于居住舒适度的要求也越来越高。“现在住的地方太嘈杂,房子面积也小,所以想着卖掉几套高层换个像样点的大房子,也改善一下生活品质。”


  换房是门“技术活”


  采访中,多数业内人士表示,根据目前国内楼市表现来看,一线城市已有较为明显的回暖,二、三线城市反应虽然慢些,但也将是这种趋势。在国家调控政策不变的前提下,楼市价格虽然会有所回升,但不会有大的涨幅,此时整个行业基本上处于薄利销售回笼资金的状态中,若经济条件允许,应该是换房的好时机。


  然而,在目前要实现改善性购房并不容易,它会受到方方面面政策的限制,包括购房资格、贷款成本和税费开支等。所以说,换房也是一门“技术活”。对此,相关专家建议想改善居住条件的购房者注意以下几点:


  一是全面考虑住房区域的选择,如区域房价水平、生活配套、住房条件、小区环境、周边交通、学校等的分布情况,全面衡量自己的经济能力和换房的要求。


  二是在决定换房后,要处理好原有的住宅,结合市场情况和未来走势确定是出租还是出售。


  三是要理清相关的交易税费。升级置业时,要明确自己作为卖方和买方双重身份时,各自需要缴纳的税费,包括营业税、契税等。


四是卖与买可同步进行。如果想要换房且手头资金不充裕,可考虑选好新居后让买卖交易同时进行,以筹到售房款后实现自己的换房计划,这样就可以依靠卖房的收入来缴纳买房的首付款,其不足部分可以做商业贷款或公积金贷款。   来源:济南日报

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